V rodinném domě o dvou bytech se dva ideální spoluvlastníci rozhodli ukončit spoluvlastnictví a rozdělit dům na dvě bytové jednotky a společné prostory. Majitelé nebudou povinni zakládat společenství vlastníků. Jakým způsobem budou v praxi rozhodovat o investicích a opravách společných částí domu pokud jsou pouze dva vlastníci se stejným podílem, případně málo se lišícím?
V rodinném domě o dvou bytech se dva ideální spoluvlastníci rozhodli ukončit spoluvlastnictví a rozdělit dům na dvě bytové jednotky a společné prostory. Majitelé nebudou povinni zakládat společenství vlastníků. Jakým způsobem budou v praxi rozhodovat o investicích a opravách společných částí domu pokud jsou pouze dva vlastníci se stejným podílem, případně málo se lišícím?
Vypořádání podílového spoluvlastnictví
V uvedeném případě vznikne vlastnictví jednotek na základě dohody spoluvlastníků budovy o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy, avšak musí být dodržen postup a podmínky přesně stanovené v § 5 odst.2 až odst.5 zákona o vlastnictví bytů (zákon č.72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů - dále jen „ZOVB"). Podle těchto ustanovení, je-li předmětem vypořádání podílové spoluvlastnictví budovy, může vlastnictví jednotek vzniknout jen po předchozím vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy tak, že velikost spoluvlastnických podílů budovy se rovná velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu stanovených podle § 8 odst.2 tohoto zákona, přičemž musí být v případě uzavírání takové dohody splněny podmínky stanovené v § 5 odst.2 až odst.5 ZOVB, a dále, dohoda musí mít náležitosti předepsané v § 5 odst.3 ZOVB, tj. musí obsahovat také náležitosti stanovené pro prohlášení vlastníka budovy uvedené v § 4 odst.2 a 3 ZOVB.
Správa podle zákona o vlastnictví bytů
Pokud na základě uvedené dohody vznikne vlastnictví jednotek v domě (tj. dosavadní budova bude tzv. „rozdělena" na „dům s jednotkami"), pak skutečně v uvedeném případě - tj. v domě existují pouze 2 jednotky - nevznikne společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba (dále jen „SVJ") určená pro správu společných částí domu a pozemku podle ZOVB. To však nic nemění na skutečnosti, že půjde nově o dům s jednotkami, kde je správa společných částí domu a pozemku uskutečňována v rozsahu a způsobem podle ZOVB ( tj. „v režimu" ZOVB), a stejně tak vlastníci jednotek mají práva a povinnosti stanovené v ZOVB, a to v poměru podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.
Vlastník, správce, pronajímatel, bytová družstva i SVJ najdou tipy pro správu nemovitosti v on-line správci nemovitosti. Nahlédněte do něj zdarma.
Rozhodování o investicích a opravách
Pokud jde o rozhodování vlastníků jednotek v domě, ve kterém nevzniklo SVJ, a které se týká společných částí domu, použije se (na základě § 11 odst.8 ZOVB) přiměřeně ust. § 11 odst.1 až 6 ZOVB (o jednání a rozhodování shromáždění vlastníků jednotek).
K rozhodování „o investicích a opravách společných částí domu" v případě pouze dvou jednotek v domě a dvou vlastníků jednotek lze uvést:
Z hlediska uvedeného přiměřeného použití § 11 odst.1 až 6 ZOVB se v tomto případě přiměřeně použije
- § 11 odst.2 ZOVB ( na základě § 11 odst.6), což v uvedeném případě znamená, že se vyžaduje přítomnost obou vlastníků jednotek na shromáždění vlastníků jednotek(shromáždění tvoří tito dva vlastníci jednotek), přičemž
- záležitost rozhodnutí o" investicích či opravách společných částí domu" je záležitostí rozhodovanou podle…
