Přerušení dodávek služeb vlastníkovi jednotky

3.9.24

Přerušení dodávek služeb vlastníkovi jednotky

Mgr. Pavla Krejčí

Nejvyšší soud vydal dne 20. 2. 2024 rozsudek sp. zn. 26 Cdo 3535/2022, ve kterém se zabýval možností společenství vlastníků přerušit dodávky některých služeb vlastníkům jednotek.

Vlastník jednotky se žalobou domáhal obnovení dodávek teplé vody a topení do bytové jednotky poté, co byly tyto dodávky přerušeny společenstvím vlastníků. O přerušení dodávek tepla a dodávek teplé vody bylo rozhodnuto shromážděním, a to z důvodu, že vlastník jednotky se dostal do prodlení s hrazením služeb spojených s užíváním jednotky a s hrazením příspěvků na správu domu. Dle rozhodnutí shromáždění navíc náklady na odpojení dodávek teplé vody a tepla do jednotky šly plně k tíži vlastníka jednotky.

Soud prvního stupně žalobu na obnovení dodávek tepla a teplé vody zamítl, odvolací soud pak rozsudek prvního stupně potvrdil. Nejvyšší soud shledal dovolání přípustným právě ve věci řešení právní otázky, zda a za jakých okolností mohou být ze strany společenství vlastníků přerušeny dodávky služeb souvisejících s užíváním jednotky.

Nejvyšší soud pak dospěl k závěru, že na vztah vlastníka jednotky a společenství vlastníků nelze aplikovat stejné závěry jako na vztah pronajímatele a nájemce, když oba vztahy se řídí jinými principy. Nejvyšší soud pak fakticky možnost přerušit dodávky služeb vlastníkovi jednotky "posvětil", a to za následujících podmínek:

1. dodávky služeb spojených s užíváním jednotky ze strany společenství vlastníků nemohou být podmíněny placením příspěvků na správu domu a pozemku (mohou tak být podmíněny pouze nehrazením záloh na služby nebo dluhem ve vztahu k vyúčtování služeb souvisejících s užíváním jednotky). K tomuto závěru Nejvyšší soud dospěl z důvodu, že příspěvky na správu domu a pozemku totiž slouží k úhradě nákladů spojených se správou společných částí. Povinnosti platit příspěvky na správu domu a pozemku tak nezprošťuje vlastníka jednotky ani skutečnost, že mu společenství vlastníků navzdory své povinnosti případně neposkytuje některé služby spojené s užíváním jednotky. Ani případný spor vlastníka jednotky se společenstvím vlastníků o rozsahu, kvalitě či (ne)dodávání služeb tak nemůže mít vliv na povinnost vlastníka jednotky hradit tyto příspěvky.
2. Shromáždění může v souladu s § 1208 písm. d) OZ rozhodnout, zda a jaké služby bude vlastníkům zajišťovat; stejně tak může shromáždění rozhodnout o tom, že…